2장. 우리는 왜 토지에 관심을 가져야 하는가

그 누구도 예상치 못한 코로나시국으로 인해 벌어진 초양극화 시대는

상상이 아닌 현실로 우리 앞에 모습을 드러내고 있다.

 

흔히 늘 그래왔듯 어디에 걸치기만 해도 잘되던 시국에는 수많은 전문가가 탄생하기 마련이지만,

돌아보면 이 특수한 시국의 도움 없이 이렇게 수많은 전문가가 단기간에 양산 가능하였을지 상상하기 어렵다.

 

누구나 그럴싸한 계획과 학습을 통해서 미래를 예측할 수 있는 신비로운 능력을 키울 수 있다고 믿는다.

하지만, 모건 하우절(Morgan Housel) 저서 돈의 심리학 책자의 한 챕터의 제목은 다음과 같다.

 

"꼬리가 몸통을 흔든다"

 

- 참고자료 : ercouncil.org

Top Ten Companies by Market Cap over 20 Years

 

위 그림은 지난 1999-2019년 기간 중 전 세계 시가총액 상위 10개 기업을 보여주고 있다.

같은 자료를 놓고 각자 해석하기 나름이겠지만, 필자의 해석은 다음과 같다.

 

- 시총 1위 기업이 바뀌는데는 채 10년도 걸리지 않는다.

- 시총 10위권 내 기업이 10위권 밖으로 튕겨져 나가는데는 단 몇년이면 충분하다.

 

실제로 2000년도에 1주 당 450달러을 넘기기도 했던 세계시총 1위 GE의 현재 주가는 70달러 수준에 머물러 있다.

당시 애플 1주 당 가격은 1달러도 넘기지 못하고 있었지만, 현재 글 작성일 기준(22.09.01.) 157.22달러에 육박하고 있다.

물론 당시 테슬라라는 기업은 존재하지도 않던 시절이다(2003년 창립).

 

결국 주식에서 장투로 인생을 바꿀만한 큰 수익률을 안겨줄 기업은 몸통과 같은 당대 시총 1위 기업이 아닌,

급격히 용솟음치고 올라온 꼬리의 반격 테슬라를 잡은 주주일 것이다.

 

물론 필자는 노력의 힘을 절대 무시하지 않는다.

노력하고 갈망한 자만이 일생일대의 기회를 놓치지 않고 나의 무대로 만들 수 있을 것이라 굳게 믿는다.

 

다소 길었던 서론을 뒤로하고....

필자가 짧게나마 경험한 최근 부동산 시장을 되짚어 보면 명실상부 "아파트의 시대"이다.

부동산이란 큰 카테고리 안에는 토지, 상가 등 다양한 구성항목이 있지만,

다들 늘 그레왔던 것 마냥... 대부분 아파트에 대한 관심이 뜨겁다.

 

누군가 나에게 물어본다면 그 이유는 간단하게 답할 수 있을 듯 하다.

- 일정 수준의 자본력이 있다면 진입장벽이 상당히 낮다

 

획일화된 구조, 정형화된 가격 범위, 예상되는 대출범위 등 수많은

정보가 이미 각종 포털에 산더미처럼 쌓여있어

약간의 노력만 더한다면 사실 내집(주택)를 구매한다는건 그리 어려운 일이 아니다.

 

반면, 토지의 영역은 어떠한가?

막연히 생각하기로는 뭔가 어렵고  전문가 또는 부자의 영역 같이 치부되는 경향이 강하다.

- 수많은 이유들: 환급성(장투영역으로 인식) , 공법/토지대출 등 전문성 미비, 데이터 취합/분석 어려움 등

 

이러한 점은 사실 우리에게 중요한 사실 하나를 우리에게 알려주고 있다.

토지투자는 상대적으로 경쟁이 적다.

 

그렇다면 과연 부동산 영역에서 주택/토지로 기대할 수 있는 수익률은 어떤 특성이 있을까?

 

표 1. 전국 주택매매가격/지가 동향(단위: %)

년도	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
주택	0.0	0.3	1.7	3.5	0.7	1.5	1.1	-0.4	5.4
토지	1.0	1.1	2.0	2.4	2.7	3.9	4.6	3.9	3.7

- 참고자료 : e-나라지표 지표조회상세 (index.go.kr)

 

위의 표 1은 최근 2012-2020년 전국 주택매매가격/지가 동향을 정리한 자료이다.

 

주택의 경우 짧은 기간 내에도 수익률이 상당히 낮은 년도가 존재하는 반면,

토지의 경우 약 1% 이상의 수익률을 꾸준히 보여주고 있다.

 

실제로 국내 토지가격의 하방은 상당히 탄탄한 편이고, 예상되는 수익률 또한 상당히 안정적인 편이다.

(실제로 2000년도 이후 지가상승률이 마이너스를 기록한 적은 2008년 -0.32% 한번 뿐이다)

 

또한, 토지의 강점은 단순 평균치로만 표현하기엔 부족한 측면이 있다.

 

주식은 내가 대주주가 아닌 이상 기업의 움직임을 사실상 조절 불가능하고,

주택의 용도는 이름 그대로 주거 이상의 가치를 구현해내기엔 그릇이 작다.

반면, 토지의 경우 지목변경이 가능하고 용도에 따라 건축이 가능하여 내재하고 있는 잠재력이 크다.

 

이번 글에서 전달하고자 하는 요지를 간단히 요약하면 다음과 같다.

- 주택: 경쟁이 치열함(접근성 높음), 매년 예상 수익률 변동폭이 큼, 용도변경 제한

- 토지: 경쟁이 치열하지 않음(접근성 낮음), 매년 예상 수익률이 안정적임, 용도변경 가능

 

모두가 아파트에 열광할때 몸통을 흔들 꼬리의 잠재력과 안정성을 동시에 가진 토지에 관심을 가져보는건 어떨까.